Архив за месяц: Июнь 2012

Аренда офисов в Санкт-Петербурге от собственника.

Аренда офисов в Санкт-Петербурге задача крайне актуальная. Каждая уважающая себя организация должна обладать удобным и комфортным местом для работы сотрудников и принятия гостей. Офис служит местом хранения документов, архивов, различных данных, каталогов продукции и т.д.

Большинство арендаторов стремятся выбрать  офис по одинаковым параметрам. Прежде всего, это удобство самого офиса. Обычно поиски начинаются с выбора района города или станции метро. Затем компания представляет, какая площадь ее интересует. Для небольшого штата огромные офисы не нужны, но при этом тесниться в крохотных комнатках тоже не очень хорошо, это мешает комфортной работе и свободному рабочему процессу. Например, если рядом работает дизайнер или аранжировщик, то, скажем, копирайтеру будет нелегко писать тексты под музыку из колонок аранжировщика. Точно также слишком шумный креативный отдел может затруднять работу стратега. Наиболее благоприятные условия для работы – около трех квадратных метров на одного человека, с учетом установки компьютерного стола.

Даже если в штате работает больше десяти человек, необязательно арендовать офис с несколькими кабинетами. Просторная студия вполне подойдет, если отделить пространство каждого сотрудника ширмой, как это делают в Европе. Однако для многих организаций важна переговорная. Это может быть отдельная комната со столом и стульями для ведения совещаний, интервью с соискателями или проведения тренингов.

Аренда офиса для работодателя очень ответственный шаг. Никто не хочет ежемесячно менять местоположение, перевозить мебель, документы. Это потеря рабочего времени. Вот почему так важно с первого раза выбрать идеальный объект. Сделать это можно с помощью Управляющей компании «Теорема» на сайте  teorema.info.

 

При заключении договора имеет значение аренда офиса от собственника. Это серьезное преимущество арендодателя проявляется в отсутствии комиссионных плат и экономии времени на оформление документов. Работа напрямую всегда приносит более высокий результат и обеспечивает серьезную гарантию защиты. Если собственник, такой как Теорема, имеет в распоряжении одновременно несколько объектов, то вы всегда можете сменить офис с наименьшими потерями времени. Например, так поступают наши клиенты, достигшие определенного успеха в делах и желающие выбрать офис солиднее, просторнее, современнее. Также есть арендаторы, желающие по своим соображениям сменить район офиса и переместиться в более удобное или доступное место. Бывают перемены и в меньшую сторону, если компания признала аренду для себя нерентабельной и может использовать более маленькую площадь. Арендные расходы являются одними из определяющих общий бюджет компании, за счет его управления можно работать эффективнее.

Любые вопросы, связанные с арендой Теорема решит с легкостью. Штат опытных специалистов всегда к вашим услугам, менеджер готов оформить заказ и предложить оптимальные условия аренды.

 

Проблемы современного строительства: взгляд изнутри. Дмитрий Астафьев, рассказал, из чего формируется цена квадратного метра в жилой недвижимости

Продолжая тему современного состояния строительного рынка и его перспектив развития, Дмитрий Олегович Астафьев, генеральный директор строительной компании «ЛенСпецСтрой», рассказал, из чего теперь формируется цена одного квадратного метра в жилой недвижимости.

Основной тенденцией на ближайшее время, по мнению главы строительной компании, является то, что спрос на жилье превысит предложение. Эту ситуацию в основном связывают с тем, что на данный момент в Санкт-Петербурге действует разрешение на строительство лишь 1,2 млн. квадратных метров, как заявил в апреле бывший вице-губернатор Роман Филимонов. Это вдвое меньше предварительно заявленных властями 2,7 млн. квадратных метров жилья планируемых к введению в эксплуатацию. Из-за этого цены могут резко поползти вверх.
Не добавляет оптимизма и реализация отложенного спроса. После президентских выборов многие поверили в стабилизацию политического курса и экономики в целом, и решили вложить деньги в недвижимость. Это привело к увеличению цен на 5 % по итогам апреля по сравнению с предыдущей цифрой не превышающей полтора процента в месяц. Именно из-за этой ситуации сейчас строительный рынок находится на подъеме.
Другое дело, отмечает Дмитрий Астафьев, что сейчас значительная часть средств уходит на аренду и покупку земли под строительство. На последних торгах нагрузка на 1 кв. метр строящегося жилья составила 28 тыс. рублей, а семь лет назад участки на торгах расходились по цене около 4 тыс. рублей. Таким образом, за это время стоимость земли возросла в 7 раз.
А если добавить сюда еще и стоимость строительно-монтажных работ и подключения к энергоресурсам, то можно проследить основные источники увеличения структуры себестоимости жилья. Ведь цена стройматериалов возросла на 20%, и на 10-15% увеличилась стоимость подключения к энергосетям.
Аналитики строительной компании «ЛенСпецСтрой» посчитали, что на каждый метр нового дома, при подключении к инженерным сетям, уходит около 2 тыс. рублей. Сюда же входят и затраты на приобретение тех.условий, проектно-исследовательские работы, получение всех необходимых разрешений и свидетельств, а также многие другие расходы необходимые для ввода объектов в эксплуатацию. Это составляет еще около 3-5 тыс. на квадратный метр. Суммируя сказанное, можно сделать вывод, что застройщик выплачивает около 35 тыс. рублей с метра только за получение разрешений построить, подключить и сдать дом.
Если учитывать, что цена за один квадратный метр со строительно-монтажными работами в среднем от 28 до 32 тыс. рублей, а содержание штата сотрудников из 50-60 человек и офиса – около 10 млн. рублей в месяц, мы получаем Петербургскую себестоимость строительства квадратного метра где-то на уровне 67-70 тыс. рублей. Однако при среднем уровне рентабельности порядка 20 % цена 1 кв. метра не должна быть превышать 85 тыс. рублей.
Здесь дело в самих застройщиках, — отмечает Дмитрий Астафьев. Именно они добавляют в себестоимость свою жадность и риски. Можно ведь продавать и дорогое жилье при грамотной рекламной и маркетинговой политике. Но это – лишь одна из моделей работы в любом бизнесе. Не лучше ли использовать другую схему – строить больше, продавая при этом дешевле? Ведь именно она может оказаться гораздо эффективнее в нынешних условиях, — считает генеральный директор компании «ЛенСпецСтрой».

Перспективность коммерческих помещений в новостройках

Вот уже несколько лет наиболее перспективным направлением на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга являются встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах.

Перспективность данной тенденции обусловлено несколькими факторами:

  • Гарантированный уровень посещаемости, рассчитать который возможно из расчета количества жильцов в новостройке. 
  • Перевод в нежилой фонд. При покупке на первичном рынке покупателю не продеться собирать различные справки для перевода помещения в нежилой фонд, так как строительные компании осуществляют это ещё на этапах проектирования и строительства.
  • Наличие коммуникаций. При строительстве жилых комплексов в помещениях предусматривают различные виды коммуникаций (вытяжка, система пожаротушения).
  • Защита от конкуренции и готовая бизнес модель. Многие застройщики для увеличения привлекательности объекта на этапе проектировки комплексов рассчитываю определенное количество направлений бизнеса для помещений, что бы они ни пересекались между собой, создавая этим друг другу конкурентную среду. Зачастую площадь помещений уже рассчитана для максимального удовлетворения потребностей жителей комплекса.
  • Франчайзинг на помощь арендатору. С вступлением в силу поправок в законе о торговле сетевым ритейлерам имеющим долю рынка более 25% запрещено открывать собственные магазины. Данная поправка не запрещает открывать новые магазины по системе франчайзи. Первой ласточкой является сетевой ритейлер Пятерочка, которой уже не может открывать новые магазины и активно предлагает собственникам коммерческой недвижимости франшизу.
  • Закон на стороне собственников. К 2015 году государственная дума планирует утвердить законопроект запрещающий торговлю табачной и алкогольной продукцией в торговых помещениях площадью менее 50 м.кв. что приведет к закрытию различных ларьков и киосков и в свою очередь сделает привлекательнее помещения в новостройках.

В сумме все эти факторы делают помещения в новостройках прекрасным инвестиционным инструментом для семейного фонда который можно использовать как для создания собственного бизнеса так и для получения дивидендов с ренты. Важной особенностью коммерческих помещения являются их высокая залоговая ценность для банков. Банки охотно выдают кредиты для развития бизнеса и коммерческой ипотеки при условии, что залогом является коммерческая недвижимость.

Перспективность коммерческих помещений в новостройках

Перспективы коммерческих помещений в новостройках.

Вот уже несколько лет наиболее перспективным направлением на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга являются встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах.

Перспективность данной тенденции обусловлено несколькими факторами:

  • Гарантированный уровень посещаемости, рассчитать который возможно из расчета количества жильцов в новостройке. 
  • Перевод в нежилой фонд. При покупке на первичном рынке покупателю не продеться собирать различные справки для перевода помещения в нежилой фонд, так как строительные компании осуществляют это ещё на этапах проектирования и строительства.
  • Наличие коммуникаций. При строительстве жилых комплексов в помещениях предусматривают различные виды коммуникаций (вытяжка, система пожаротушения).
  • Защита от конкуренции и готовая бизнес модель. Многие застройщики для увеличения привлекательности объекта на этапе проектировки комплексов рассчитываю определенное количество направлений бизнеса для помещений, что бы они ни пересекались между собой, создавая этим друг другу конкурентную среду. Зачастую площадь помещений уже рассчитана для максимального удовлетворения потребностей жителей комплекса.
  • Франчайзинг на помощь арендатору. С вступлением в силу поправок в законе о торговле сетевым ритейлерам имеющим долю рынка более 25% запрещено открывать собственные магазины. Данная поправка не запрещает открывать новые магазины по системе франчайзи. Первой ласточкой является сетевой ритейлер Пятерочка, которой уже не может открывать новые магазины и активно предлагает собственникам коммерческой недвижимости франшизу.
  • Закон на стороне собственников. К 2015 году государственная дума планирует утвердить законопроект запрещающий торговлю табачной и алкогольной продукцией в торговых помещениях площадью менее 50 м.кв. что приведет к закрытию различных ларьков и киосков и в свою очередь сделает привлекательнее помещения в новостройках.

В сумме все эти факторы делают помещения в новостройках прекрасным инвестиционным инструментом для семейного фонда который можно использовать как для создания собственного бизнеса так и для получения дивидендов с ренты. Важной особенностью коммерческих помещения являются их высокая залоговая ценность для банков. Банки охотно выдают кредиты для развития бизнеса и коммерческой ипотеки при условии, что залогом является коммерческая недвижимость.